长租公寓企业暴雷,房东房客何去何从?

长租公寓企业暴雷,房东房客究竟何去何从?

— 文/程妍冰 —

近期,杭州又一长租公寓平台暴雷,房东房客面面相觑,不知如何处理,房东没有拿到应得的租金,房客又支付了将近一年的租金,纷纷都为受害人,虽然各方都将长租公寓企业卷款事件反馈给了公安部门,但是最终该事件的去向明朗之前,房东房客的关系又该如何处理是本文试图分析的焦点。

一、长租公寓企业、出租人、实际承租人之间的合同法律关系

首先,长租公寓企业与房东签署《房屋托管合同》中存在两种表述,合同的前文中一般表述为委托关系,而合同的主文会明确约定长租公寓企业需先行支付租金给房东、房屋免租期、房东逾期交房对企业的违约责任、以及企业逾期付租金后对房东的违约责任,对于房屋共有权人还要求签署“同意出租申明”,因此从具体约定条件来看对房东与企业的关系更加接近租赁关系

其次长租公寓企业在合同中约定了一个相对较高的租金,在实际拿到房屋后又低价转租给租客并收取了长期费用,这种做法超越了一般的委托关系,更接近转租关系。

目前有部分学者以及案例有倾向认定为系委托合同,但多数学者认为长租公寓企业与租赁人之间系租赁合同关系。笔者亦倾向于认为该类合同中虽然使用了诸如“委托”、“代理”看似委托关系但实为租赁合同关系,该公司并非代理房东进行出租,而是承租后再转租,也就是平时所谓的“二房东”。

笔者认为如果从委托关系入手分析那么受托人需按照委托人的指示处理委托事务,受托人也应当及时报告情况及结果,最终由委托人做出决定决策,在该委托关系中不论受托人是否对第三人进行披露,最终决策权、权限范围均来自于委托人,受托人类似于“跑腿”的角色,如果超越权限处理委托事项,那受托人有权对超越权限范围的事项不予认可,如果认定为委托关系,那么很难去解释长租公寓企业收租高低差、时间差的问题。

二、近几年的司法裁判结果

在司法实践中,对上述的“托管合同”的性质近年来也存在不同认定:

1、法院认可为委托合同或者间接认定租客为有权占有

在张某诉紫某桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷中,法院认为:根据紫某桐公司递交其与系争房屋产权人签订的《财产委托管理服务合同》和相关证据,可以认定紫某桐公司系取得产权人委托出租系争房屋的权限。

二审上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终3424号民事判决书中认为:上诉人诉请撤销该合同,其理由系认为被上诉人无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》,已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同,而非委托合同。对此本院认为,被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体,在取得了房屋权利人的授权之后,以代理人的名义将房屋出租,收取租金,获取报酬等,均系其正常的业务范围,符合商业惯例,被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。

黄某芳与王某龙返还原物纠纷一审民事判决书((2020)浙0103民初110号)原告主张返还原物,但是法院认为“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。故返还原物请求权的基础系占有人“无权占有”。

原告黄某芳将其房屋委托给乐伽公司进行租赁,某伽公司受托后与王某龙签订了租赁合同,现租赁合同尚在履行期限内,黄某芳虽向王某龙提出了解除合同的要求,但王某龙并无同意。故原告黄某芳要求被告王某龙搬离案涉房屋的主张并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定。被告王某龙基于租赁合同关系占有上述房屋……”

2、法院认定为租赁合同

刘某与上海某如资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中,上海市浦东新区人民法院认为:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。双方一致认可对系争房屋建立了租赁合同关系,根据双方合同约定及履行,刘京将系争房屋交付某如管理公司使用,由某如管理公司对外出租获得收益,某如管理公司除约定的空置期外,需向刘某支付房屋使用的对价且对价为固定,根据双方履约的形式本院也确认双方建立的为租赁合同关系。”

原告洪某与被告南京某腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷中,法院认为本案的争议焦点为:

双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同;委托合同中受托人的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务,其权利仅为收取处理该项事务的报酬;受托人依据委托处理该项事务的后果,由委托人承担。

租赁合同是承租人支付一定的对价后,依照合同约定使用租赁的房屋;承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋,义务是支付租金;承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。

从双方签订的《委托经营合同》的内容看,上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用,反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报;图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后,有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用,这一约定更加符合租赁合同的特征。

故对“资产委托管理服务合同”进行定性,最重要的判定方式是房屋所有权人与长租公寓经营商之间的业务合作模式,即在合同中约定的双方的权利义务来判定。

若“资产委托管理服务合同”中明确约定了无论长租公寓经营商是否将房屋出租,都需要按期向房屋所有权支付固定租金,且房屋所有权人无权对长租公寓经营商的对外出租行为进行约束干涉,上述内容均表明该合同的租赁属性明显大于委托属性。

即使在长租公寓经营商与租客签订的租赁合同中约定了出租人为房屋所有权人,长租公寓经营商的法律主体地位为代理人,也不能仅据此认定为房屋所有权人与长租公寓经营商之间的业务合作模式为委托。

综上,该法律关系到底定义为租赁关系还是委托关系在于法院是否进行实质审查,如果通过实质审查,就委托关系的角度很难去解释长租公寓企业为什么需要先行支付租金、约定违约金、承揽房屋改造装修等内容。

三、房东、租客的维权之路

如果上述的法律关系被认定为委托关系成立,那么房东很难直接从物权请求权的角度要求返还,因为此时实际承租人为有权占有,长租公寓企业基于委托关系将受托事务的结果归属于房东,房东此时可以选择依据《托管协议》追究长租公寓企业的责任,或者依据企业高收低租的行为认定企业存在欺诈、超越委托权限处理事务,不予认可低租的结果。而对于租客就需要按照合同相对性追究公寓企业的违约责任。

如果上述的法律关系能按照名为委托实为租赁的关系来认定,那么一旦房东与长租公寓企业解除相应的租赁合同,长租公寓企业与实际承租人之间签订的房屋出租合同也将终止,实际承租人将成为无权占有人,最终实际承租人也只能按照合同相对性追究公寓企业的违约责任。

四、律师建议

在类似的案件中,实际承租人与房东其实均为受害者,从实践经验来看,房东想要收回房屋也需要经历诉讼甚至执行等程序,甚至一场诉讼还不足以解决问题,从利于双方的角度来看,建议承租人与房东能协商, 各退一步,租客补一部分房租,房东也适当予以降低租金去圆满处理。

作者:程妍冰 律师,二级合伙人,婚姻家事工作室

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