房屋连环买卖未办理过户,如何取得房屋所有权

前言:

房屋连环买卖是指多方当事人就同一房屋先后签订多个买卖合同,前一手合同的买受人是后一手合同的出卖人。房屋连环买卖在目前房产交易中普遍存在,因交易环节较多,一旦某一部分有疏漏,便会出现各种各样的问题,最终买受人主张权益却往往受制于合同相对性,此为目前房产交易的症结之一。

本文以笔者于2020年代理原告陈某方提起诉讼的一个房屋买卖合同纠纷案件为例,简要谈谈在房屋连环买卖均未办理过户手续且第一手出卖人不愿过户的情况下,最终买受人如何取得房屋所有权

案情简介:

2007年12月,汤某与沈某签订《房屋买卖协议》,约定将案涉房屋以20.5万元的价格出售给沈某及沈某之子胡某,双方钱款两清,房屋已交付给沈某、胡某,但由于当时案涉房屋未符合过户条件,故双方未办理过户。2015年6月,沈某、胡某与原告陈某签订《房屋买卖协议》,沈某将案涉房屋作价23万元出售给原告陈某,钱款两清,房屋交付给了原告陈某,由于当时办理过户的条件仍未成就,故本次交易也未能办理过户手续,仅在合同中约定:待政策变动或条件成熟可以办理相关过户或登记手续时,沈某、胡某应无条件配合原告陈某办理相关手续。2020年8月,案涉房屋面临拆迁,原告陈某与沈某、胡某及汤某协商过户事宜。沈某、胡某表示愿意配合,但案涉房屋未登记至其名下,其无法过户给原告陈某。因房价上涨,拆迁赔偿款远高于当初房屋售价,汤某提出需要一笔“好处费”才愿配合过户,但索要的数额过高,双方协商无果。为证明案涉房屋产权归属并顺利取得拆迁款,原告陈某特委托本所律师向人民法院提起诉讼。

本案中,房屋连环买卖的事实及钱款交付、房屋交付的事实均十分清楚,且两份《房屋买卖协议》均不违反法律的强制性规定,均为合法有效,根据《合同法》的相关规定,各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。但起诉面临两个难点,其一是诉讼主体问题,本案涉及连环买卖,根据合同相对性原则,原告陈某只能向合同相对方沈某、胡某主张过户,但案涉房屋并未登记至沈某、胡某名下,办理过户还需第一手出卖人汤某予以协助,但原告陈某与汤某之间并无直接法律关系,如何向其主张权益?我国法律未对房屋连环买卖纠纷的诉讼主体及如何过户的问题作出明确规定,仅个别地区的法院对此问题出具了指导意见,但浙江省并未有相关规定。为此,笔者在理论分析的基础上,查阅了大量司法判例,并详细检索了其他地区法院对此问题的规定,最终确定以第二手买受人沈某、胡某为被告,以第一手买受人汤某作为第三人,向法院提起诉讼。其二是土地权属和执行过户问题,案涉房屋系汤某早年受让于绍兴县东浦城镇综合开发公司,有可能属于集体土地上的房屋。即使房屋连环买卖事实清楚,但若案涉房屋的土地权属为集体所有,不能对外出让,则原告仍无法取得房屋所有权,拆迁在即,损失巨大。由于这一点非常关键,笔者在起诉前特意向越城区不动产登记中心确认了案涉房屋的土地权属性质为国有土地,可以办理过户登记,属于可办理而未办理的情形。在起诉后,笔者向法院申请了调查令,将相关书面证明提交法院。另外,因年代久远,案涉房屋所在地名已发生变更,笔者先后赴街道办事处、便民服务中心、村委会开具相关证明,最终令法院确信两份《房屋买卖协议》上的不同地址指向的是同一房屋。

法院判决:

第三人汤某与被告沈某、胡某签订《房屋买卖协议》,以及被告沈某、胡某与原告陈某签订《房屋买卖协议》,主体适格,意思表示真实,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,均属合法有效。原告提交的证明能证实虽然案涉房屋尚未领取土地使用权证,但目前已符合领证条件,故第三人应根据协议约定将案涉房屋变更登记至被告胡某名下,同理,被告沈某、胡某作为合同相对方亦应协助原告办理产权变更登记,将案涉房屋变更登记至原告陈某名下。最终,法院根据原告律师提供的充足证据依法支持了原告的诉讼请求。

实务总结:

1、未办理产权过户登记,不影响合同的效力

《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

本案中,汤某和沈某、胡某,沈某、胡某和陈某之间的房屋买卖合同均系当事人双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,未办理产权过户登记,不影响合同的效力,合同合法有效。

2、房屋连环买卖的出卖人均负有协助办理产权过户的义务

依法成立的合同受法律保护,当事人应按合同约定或法律规定,全面履行合同义务。

原告陈某依据合同约定合法占有房屋,因未办理产权过户手续,房屋名义所有权人仍为第一手出卖人汤某。根据《物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”,本案中各方当事人之间的房屋买卖系不动产物权的转让,应依照法律规定登记,故陈某签订的房屋买卖合同相对方沈某、胡某和第一手出卖人汤某均有义务协助陈某办理房屋产权过户登记手续。虽然我国法律尚未针对房屋连环买卖的情形作出明确规定,但司法实践中,法院的判决大抵如此,且广东省高院和北京市高院均对此问题作出了明确的指导意见,以保障最终买受人的合法权益。

相关法律规定:

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性房屋所有权质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国物权法》

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》

二十五、房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。
被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第十四条 房屋经多次转手买卖,均未办理转移登记,终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼,要求办理房屋所有权转移登记的,法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第一手出卖人)作为第三人参加诉讼,经审查诉讼请求应予支持的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记,但当事人另有约定的除外。
对于参与中间流转的其他出卖人,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。