未签分销代理合同情况下,如何主张销售代理佣金。

前言:

近年来,房地产业的蓬勃发展使其成为拉动全国经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业,人民法院审理的房地产相关的案件也越来越多。在常见的房产销售模式中,一种为开发商直接销售,另一种则是引入销售代理商,作为开发商售楼处的外场销售,因此而引发的纠纷层出不穷。

本文以笔者经手的原告杭州某某公司诉被告金某商品房委托代理销售合同纠纷一案为例,简要谈谈在没有签订分销代理合同的情况下,如何确定向委托方主张销售代理报酬。

案情介绍:

2013年9月17日,绍兴某金公司(以下简称“某金公司”)委托某营销中心(以下简称“某宏公司”)为商铺销售的独家总代理,由总代理寻找联系各地的分销代理商销售商铺,并对商铺销售工作进行管理。在此背景下,当事人杭州某至公司(以下简称” 某至公司“)与上述开发商和总代理签订《商铺分销代理合同》。后某金公司年底分红,每位股东分得几套商铺,销售所得可归股东本人所有。本案被告金某作为某金公司股东及法定代表人,找到某至公司法定代表人郭某,请他帮忙一并销售其分得的商铺,双方口头约定销售代理报酬同分销代理合同。基于多年的合作情谊和对金某的信任,某至公司及郭某也未与金某签订书面《分销代理合同》,就帮助其销售并成交了几套商铺。后金某迟迟未付销售代理报酬,故而成讼。

法院审理:

虽双方发生纠纷,但彼时金某对欠款事实并不否认,出于诉讼便捷及调解可能,某至公司先行在原告所在地萧山法院提起诉讼。但在庭审过程中,金某提出该商铺登记的所有人为某金公司,其作为法定代表人与某至公司法定代表人郭某的聊天记录均系基于职务行为,原告应当向某金公司主张销售代理报酬,而非金某。

在与法官沟通后,某至公司进行了撤诉,并在萧山法院重新提起对某金公司作为被告,金某为第三人的诉讼。后某金公司提出管辖权异议,本案移送至绍兴市某区人民法院审理。

庭审中,某金公司提出,根据内部股东会决议,某金公司已将涉案商铺悉数分红给金某,而其与总代理、分销商之间的销售代理报酬已经结算清楚,原告应当向金某主张相应销售代理报酬,而非某金公司。金某则辩称其并未与某至公司签订《商铺分销代理合同》,系朋友间的帮忙销售而非代理销售,同时未约定销售代理报酬,金某出于情谊已经支付郭某5万元作为报酬,某至公司无权主张其他销售代理报酬。案件进入胶着状态,本所代理律师本着事实和法律,向法庭提出:1、虽然案涉房屋登记在某金公司名下,但某金公司已经向法庭提供内部股东会决议,证明案涉房屋及收益由金某处分的事实,金某对此也予以承认,故本案的销售代理报酬的给付方应当为金某;2、虽然某至公司与金某未签订《商铺分销代理合同》,但金某作为某金公司法定代表人,明确知悉某金公司与某至公司存在商铺委托代理销售合同关系的事实以及双方之间的销售代理报酬比例。同时在双方的聊天记录中,某至公司多次向金某主张剩余销售代理报酬,金某并未否认。因此根据交易习惯及有关证据,可以推定双方约定的销售代理报酬系按照某至公司与某金公司签订的《商铺分销代理合同》计算。最终一审法院支持了原告的诉讼请求。后金某不服提起上诉,经二审法院审理,维持原判。

结语:

本案虽然取得了满意结果,但过程可谓十分艰辛。归根究底,是因为在市场交易中当事人的法律风险意识淡薄,市场契约精神缺失,引发了本案讼争,甚至是双方诉累。当前经济快速发展,市场也不断繁荣,作为市场交易主体的法人、公民,应当具备必要的合同风险意识和法律维权意识。古语云,先小人后君子,有时也是稳健的致富之道。