集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

裁判要点

关于集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力问题。

1、当事人以涉案房屋属于违法建筑为由主张买卖合同无效,但依照我国城乡规划法的规定,认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围,法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑,当事人虽主张涉案房屋是违法建筑,但未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论,且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的无效情形,故该合同应认定为有效。

2、当事人以涉案房屋并非在本集体组织成员之间转让为由主张买卖合同无效,但依照土地管理法的规定,集体土地分为农用地、建设用地和未利用地,现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物,一般是指建造于农民宅基地上的房屋,并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让,而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围,故该项主张法律依据不足。

3、当事人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张合同无效,而当事人本身是涉案房屋的出卖人,在其明知违法的情况下,仍转让房屋,并以此为由主张合同无效,属于恶意抗辩行为。

山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书

(2020)鲁民申2917号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):单县三禾制衣有限公司,住所地单县经济技术开发区。
法定代表人:李道银,总经理。
委托诉讼代理人:王军,重庆金渝律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):申秋萍。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):王玉美。

再审申请人单县三禾制衣有限公司(以下简称三禾公司)因与被申请人申秋萍、王玉美确认合同无效纠纷一案,不服山东省菏泽市中级人民法院(2019)鲁17民终3340号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

三禾公司申请再审称,涉案房屋既无建设用地规划许可证,也无建设工程规划许可证,属于违法建筑,按照山东省高级人民法院有关会议纪要精神,涉案房屋买卖合同应依法认定无效。涉案房屋占用的土地属于集体土地,建设于集体土地上的此类房屋只能在集体组织成员之间进行转让,而被申请人属于非农村集体经济组织成员,故申请人将房屋转让给被申请人所订立的合同也应认定无效。单县经济技术开发区管理委员会(以下简称单县管委会)和单县浮岗镇人民政府(以下简称浮岗镇政府)将案涉土地租赁给申请人进行非农建设,属于以租代征违反了土地管理法的强制性规定,亦应认定无效。被申请人为申请人设置合同陷阱,损害申请人的利益,申请人确认合同无效,原判决不予支持适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项的规定申请再审。

申秋萍提交书面意见称,2016年2月被申请人与三禾公司订立了房屋买卖合同,并已交付使用4年,合同已经履行完毕,该合同不违反法律法规的强制性规定,且2017年8月单县管委会、浮岗镇政府与三禾公司订立了解除合同协议书,三禾公司对房屋占用的土地不再享有使用权,申请人对法律规定断章取义,其再审申请没有任何事实和法律依据,请求依法驳回申请人的再审申请。

本院经审查认为,关于涉案房屋买卖合同的法律效力问题,申请人主张涉案房屋未取得建设用地和建设工程规划许可手续,属于违法建筑,按照本院有关会议纪要的精神,应依法认定无效,原审判决认定涉案房屋买卖合同有效适用法律错误。本院对此审查认为,依照我国城乡规划法的规定,认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围,法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑,申请人虽主张涉案房屋是违法建筑,但原审中并未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论,且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的其他无效情形,故原判决认定双方订立的涉案房屋买卖合同有效于法有据。关于涉案房屋买卖合同的当事人主体资格问题,申请人主张涉案房屋占用的土地为集体土地,依照土地管理法的规定,涉案房屋只能在农村集体组织成员之间转让,而被申请人不具有受让涉案房屋的主体资格,申请人将涉案房屋转让给被申请人所订立的合同亦应认定无效。依照土地管理法的规定,集体土地分为农用地、建设用地和未利用地,现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物,一般是指建造于农民宅基地上的房屋,并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让,而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围,故申请人的该项再审主张法律依据不足。对于申请人与单县管委会、浮岗镇政府订立的案涉土地租赁合同的效力问题,申请人主张单县管委会和浮岗镇政府将土地租赁给申请人进行非农建设,属于以租代征,违反了土地管理法的强制性规定,亦应认定无效。经本院审查,申请人提出的一审诉求中并未主张其与单县管委会、浮岗镇政府订立的土地租赁合同无效。再者如前所述,集体土地区分为农用地、建设用地和未利用地,现行法律限制入市流转的标的物是集体农用地,特别是耕地不能用于非农建设,申请人原审中未举证证明案涉土地的性质是农用地,还是集体建设用地或者未利用地,故申请人的该项再审主张理据不足。申请人若认为单县管委会和浮岗镇政府的用地行为违法,可以向当地人民政府相关职能部门反映。
需要特别指出的是,申请人主张涉案房屋买卖合同和土地租赁合同存在违法行为,均应认定无效,而申请人本身是涉案房屋的出卖人和土地的承租人,在其明知违法的情况下,仍转让房屋和承租土地,并以此为由主张合同无效,属于恶意抗辩行为,原审不支持申请人的诉求也具有法理基础。

综上,再审申请人三禾公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:
驳回单县三禾制衣有限公司的再审申请。

审判长   王永起
审判员   柴家祥
审判员   张 华
二〇二〇年五月七日
法官助理 柴 华
书记员 王亚男