公产房、集资房、经适房、限价房、小产权房等特殊类型房屋转让合同效力汇总

北京市高级人民法院
关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)
(京高法发【2010】458号)

第六条 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理地予以确定。

第七条 出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

天津市高级人民法院
关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要
(2018年11月26日)

三、特殊产权房屋买卖

(一)公产房置换(买卖)合同相关问题

当事人之间因公产房(包括直管公产房屋、企业产房屋)承租权置换(买卖)发生争议提起诉讼的,应当作为民事案件立案受理。但家庭成员之间以置换(买卖)方式变更承租人发生争议提起民事诉讼的,不属于民事案件受案范围,人民法院应当告知其向相应的负责管理公产房屋的行政机关或授权的经营管理单位申请变更。

人民法院审理公产房(包括直管公产房屋、企业产房屋)承租权置换(买卖)纠纷案件,可以根据案件实际情况参照适用前述二手房买卖的相关规定处理。当事人依据承租权置换(买卖)合同主张继续履行承租人变更登记(承租权过户)等后续合同义务的,人民法院应当征询房屋产权单位、过户登记管理部门的意见,根据案件具体情况判决是否支持当事人的诉讼请求。

广东省高级人民法院
关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
(2017年9月12日)

十六、当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。

二十七、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当按照《广东省高级人民法院 广东省住房和城乡建设厅 广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403号),要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。

杭州市中级人民法院民一庭
关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答
(2010年11月1日)

(第二部分)五、对涉及经济适用住房的产权移转及价值分割应如何处理?

答:1.经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起未满五年的,根据《杭州市经济适用住房交易办法》第三十一条的规定,此类房屋不得交易,并且依照《城市房地产管理法》第三十九的规定,划拨土地上的房地产转让,应报有批准权的人民政府审批。因此,对涉及该情形下的经济适用住房买卖合同应认定不发生法律效力。

2.当事人因继承、离婚、析产纠纷主张经济适用住房产权转移的,根据《杭州市经济适用住房交易办法》第三十二条的规定,可视情予以支持,涉及该房屋价值分割的,应当在评估机构按照经济适用房交易标准作出价值评估后进行分割。

海南省高级人民法院
关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)
(2011年审判委员会第1次会议讨论通过)

五、关于涉“保障性住房”买卖纠纷

(一)关于经济适用住房买卖纠纷

15.因政府或政府指定的专门机构与不符合经济适用住房供应条件对象所签订的经济适用住房出售合同而产生的纠纷,依下列情况分别处理:

(1)合同签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号,下称国务院意见)实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

(2)合同虽签订于国务院意见实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,应以合同侵害社会公共利益为由不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

(3)合同签订于国务院意见实施后的,应当认定无效,因此而造成的损失按双方过错责任大小分担。

16.因经济适用住房初始购买者与他人就经济适用住房所签订的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:

(1)合同签订于国务院意见实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

(2)合同虽签订于国务院意见实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

(3)合同签订于国务院意见实施后,依下列情形分别处理:

①经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。

② 经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但政府或政府指定的专门机构主张优先回购的除外。

经济适用住房初始购买者与他人所签订的经济适用住房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。

(二)关于限价商品住房买卖纠纷

17.因政府或政府指定的专门机构与不符合限价商品住房供应条件对象所签订的限价商品住房出售合同而产生的纠纷,依下列情况分别处理:

(1)合同签订于2010年8月31日《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》(琼府[2010]64号,下称海南省政府保障性住房意见)发布前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

(2)合同虽签订于海南省政府保障性住房意见发布前,但海南省政府保障性住房意见发布后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,应以合同侵害社会公共利益为由不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

(3)合同签订于海南省政府保障性住房意见发布后的,应当认定无效,因此而造成的损失按双方过错责任大小分担。

18.因限价商品住房初始购买者与他人就限价商品住房所签订的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:

(1)合同签订于海南省政府保障性住房意见发布前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

(2)合同虽签订于海南省政府保障性住房意见发布前,但海南省政府保障性住房意见发布后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

(3)合同签订于海南省政府保障性住房意见发布后,依下列情形分别处理:

①限价商品住房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的限价商品住房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。

② 限价商品房初始购买者就自取得房屋所有权证满5年的限价商品住房与他人所签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但政府或政府指定的专门机构主张优先回购的除外。

限价商品住房初始购买者与他人所签订的限价商品住房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。

(三)关于单位集资合作建房买卖纠纷

19.单位就集资合作建房与不符合集资合作建房对象和不符合经济适用住房供应条件对象所签订的单位集资合作建房出售合同而产生的纠纷,依下列情况分别处理:

(1)合同签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号,下称国务院意见)实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

(2)合同虽签订于国务院意见实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,应以合同侵害社会公共利益为由不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

(3)合同签订于国务院意见实施后的,应当认定无效,因此而造成的损失按双方过错责任大小分担。

20.因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签订的买卖合同而产生的纠纷,区别下列情况分别处理:

(1)合同签订于国务院意见实施前,且已履行完毕的,可以认定有效;一方请求解除的,不予支持。

(2)合同虽签订于国务院意见实施前,但国务院意见实施后尚未履行完毕的,可以认定有效。但购买人请求继续履行的,不予支持。因解除合同而导致的损失,由双方按过错责任大小分担。

(3)合同签订于国务院意见实施后,依下列情形分别处理:

① 单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。

② 单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同,凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的,可以认定有效,但单位主张优先回购的除外。

单位集资合作建房初始购买人与他人所签订的单位集资合作建房买卖合同有效的,购房人有关产权的取得依相关规定办理。

21.当事人因就是否符合经济适用房、限价商品房及单位集资合作建房购买条件向人民法院起诉的,不予受理;但应告知其向政府或政府有关部门申请解决。

辽宁省沈阳市中级人民法院
关于审理房地产案件若干问题的处理意见(之二)
(沈中法 [2004]31号)

一、公有住房使用权交易中有关问题

(一)关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题

公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物,公房承租使用权具有社会福利性质,多属承租人劳动剩余价值的再分配。与一般租赁合同承租使用权性质相比,二者虽均称为房屋承租使用权,但其产生的原因不同,从而导致其性质不同。公有住房使用权人在法律允许的范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。这种权利应属于用益物权,系物权的一种,具有不可追夺的特征。使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权的行为,并未改变房屋所有权的归属,不会对产权人的产权造成任何侵害,而且,我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。北京、沈阳等地政府已允许公有住房使用权上市交易,并要求产权单位予以配合。允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通,产生更大效益。因此,应认定这种交易行为是合法有效的。

山东省高级人民法院
关于印发《全省民事审判工作座谈会纪要》的通知
(2005年11月23日)

五、关于房地产纠纷案件的处理问题

(六)关于房改房屋纠纷的处理问题。从国家关于住房制度改革的政策规定来看,房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出卖给职工个人,即由原来的租赁法律关系转为买卖法律关系,是一种特殊的房屋买卖合同。其与一般房屋买卖合同有所不同的是,房改房的合同除当事人自行约定的内容外,还要受到房改政策的制约,不完全等同于以市场价格支付对价。由于房改房的买卖合同涉及到我国现行的房改政策,所以因房改引发的纠纷,法院是否应当作为民事案件受理,一直是审判实践中有争论的问题。会议认为,涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷,人民法院是否应当受理,应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的事项是房屋买卖,属于平等民事主体之间的权益纠纷(如追索购房定金、购房款、办理过户手续及产权证书等),人民法院应当受理;如果当事人争议的事项为是否适用房改政策以及如何适用房改政策(如职工是否应当参加房改、如何计算优惠条件等),不属于民事权益纠纷,人民法院不宜作为民事案件受理。

湖南省高级人民法院
关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)
(2008年1月4日)

八、将经济适用房、安置房、安居工程用房转让,如所转让房屋不具备市场流通条件,当事人请求确认合同有效的,不予支持。

江苏省高级人民法院
关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)
(2017年8月15日)

三、关于商品房买卖合同问题

12.小产权房买卖如何处理?

小产权房属于行政机关处理的范畴,人民法院对于小产权房买卖不予受理。已经受理的,驳回起诉。

【说明】有观点认为,小产权房买卖应予受理,合同认定为无效。本条认为由政府部门处理更为妥当,法院不予受理。

13.经济适用房买卖如何处理?

对于经济适用房买卖合同的效力,需要区分两种情形:

(1)购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规,但体现了国家对低收入群体的权益保护,体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同,交付房屋的,或者约定5年后再行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的,该行为应予以撤销。

(2)经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后,申购人再行转让房屋的,此时经济适用房已可以流通,因此,经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的,应当按照政府相关规定补交土地收益。

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别,对于拆迁安置房,有的地方也称为经济适用房,规定五年后才能上市交易。但性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益,具有保障性。从保护群体看,拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此,对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满5年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求5年内过户的,不予支持。

14.合作开发商品房合同对内对外的效力如何认定?

商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成,不具有对抗第三人的效力。

合作开发的商品房权属登记在合作一方名下,该方将应归属于另一方的商品房出卖给第三人,合作另一方主张商品房买卖合 同无效的,不予支持,除非第三人对此明知。

合作开发的商品房权属登记在合作一方名下,合作另一方将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下,直接与第三人签订商品房买卖合同的,该合同有效。

15.售后包租的效力如何认定?

出卖人采用售后包租方式销售商品房的,当事人主张售后包租行为无效的,人民法院不予支持,但符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的除外。