借名买房,到底是赚是赔?

文 / 周碧君

“借名买房”这个词,对大家来说应该并不陌生,这一现象在目前北上广或其他一二线常实施限购政策的城市频发,然而借名买房在实际生活中发生的原因、形式和对象多种多样,限购政策只是其中一个原因,另外,“借名买房”还有可能是因为规避限贷令、简便手续、避税、享受特定购房优惠、隐藏真实的财产信息等。

现实情境

北京市第二中级人民法院曾于今年10月份发布过“借名买房”纠纷案件的特点:

1、涉及案由众多,法律关系复杂。案件类型涵盖婚姻家庭继承、物权、合同、侵权等纠纷项下30多个具体案由。

2、八成以上纠纷为借名双方争议引起,且多为亲友。

3、案件涉及的房屋种类多样,既有普通商品房,又有特殊类型房屋。

4、起因不同、类型各异,包括规避政策、冒用身份、转移财产等,往往被法院认定为无效,即使部分借名买房合同被认定有效,也可能面临无法履行等障碍。

5、多数案件无书面协议,查清事实较难。由于借名买房多发生在亲友之间,当事人往往不签订书面协议,并且房屋长期保持借名登记状态,导致案件事实难以查清。

借名买房风险多,诉讼实务中又这么复杂,那么从理论层面,我们又该如何去看待这个问题呢?

理论分歧

不管什么样的原因和初心,借名买房最后的结果都归于一条路——房屋真实权利享有人(实际出资购房人)与产权登记人并非同一人,也就是真实权利状态与产权登记状态不一致,这种现象存在的根源在于,《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”我们国家是以不动产权登记证书作为推定物权归属的凭证,而不动产权登记证书的内容与真实权利状态并不一定总是一致的,举个简单的例子,婚后登记在一方名下的房产很有可能是属于夫妻共同财产。

笔者于11月9日在无讼案例上用“借名买房”这一关键词进行搜索,共有6811篇文书,从图表中可以看到,民事案件占了95%以上的绝大比例,而案由主要集中在“合同、不当得利纠纷”和“物权纠纷”之中:

体现在诉讼中,这种权利状态的推定可以表现为两层意思:

一、法律规定对于不动产登记簿上登记名字是一种天然权利推定,那么一旦发生不一致情况下的争议,本质上这个事情就变成了对于举证责任的分配。

登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人,对此无需再行举证证明,民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态,如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致,人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态,根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。

二、回到借名买房这个话题,对于是否借名人实际上应成为真实权利人,在司法实践中存在两种观点:一种是“物权论”,一种是“债权论”。

“物权论”认为,当事人之间通过借名的方式购买房屋,其本质是当事人之间通谋,当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示,其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效,故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系,从而不发生相应的物权效力,至于被隐藏的行为实为借名人买房,其是否有效,则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定,如不存在无效情形,则借名人确认物权的请求应当被支持。

“债权论”则认为:在借名买房中,登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。简要地说,就是实际出资人与登记人之间通过合同或者其他痕迹和证据形成了一种“债权”。

同样通过无讼案例显示,北京是借名买房纠纷涉诉最多的地域,或鉴于此,北京高院曾在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。这个纪要的观点即是符合“债权论”的。

典型案例

借名买房如涉及到第三者特别是离婚纠纷中的夫妻另一方,关系的梳理则会变得又复杂一些。下面这个案例也是来自于北京市第二中级人民法院:

宋女士、孙先生原为夫妻关系,宋某东与宋女士为兄妹关系。2008年,宋女士与房地产开发公司签署《北京市商品房预售合同》,约定购买诉争房屋,买受人采取公积金贷款。2011宋女士取得诉争房屋产权证。

2012年,孙先生诉至法院起诉与宋女士离婚,案件审理中宋女士表示诉争房屋出资购房人是哥哥宋某东,法院鉴于双方就房屋权属存在争议未予离婚分割。后宋某东起诉宋女士、孙先生,要求判令宋女士协助宋某东办理房屋产权过户手续。

诉讼中,宋某东主张诉争房屋系其为办理公积金贷款买房而借用妹妹名义购买,宋女士表示认可哥哥宋某东的全部诉讼事实及理由,但是孙先生则表示自己亦是涉案房屋的产权人之一,不知道也不认可宋某东与宋女士签署的借名购房协议,更不同意协助宋某东办理过户手续,要求认定该房产系自己与宋女士的共同财产。

法院经审理认为,涉案房屋的购买事实发生在宋女士与孙先生夫妻关系存续期间,房屋虽然登记在宋女士一人名下,但孙先生作为配偶为涉案房屋隐性共同共有人。而借名购房合同并没有孙先生的签字,孙先生明确表示对借名购买的合同不予认可。宋某东与宋女士之间的借名约定仅对合同相对方发生效力,而不能对抗合同约定之外的第三人即孙先生。

从公积金贷款房贷政策来看,宋某东借用宋女士购房资格及公积金贷款资格购房,无疑已经涉及了出名人配偶孙先生的切身利益。孙先生坚决不认可涉案合同,且不同意履行上述合同,导致宋某东与宋女士无法如期办理房产过户,即物权无法产生变动。因此,法院未支持宋某东的诉讼请求。

典型意义:本案为借名买房涉及出名人配偶利益的典型案例。在审理该类案件时,为防止当事人双方恶意串通虚构借名买房事实转移房产,侵害配偶等财产共有人权益,法院往往采取更加严格标准。

在此案中,借名人哥哥宋某东与被借名人宋女士关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。宋某东在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求就不能被支持。

律师建议

大多限购和限贷政策或保障用房的政策,是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的,当事人之间通过借名买房行为,实际上是对这些政策的架空,一定程度上属于钻空子的行为。大多数借名买房是因为看到了眼前的利益,试图绕过政策监管,而忽视了背后的巨大风险,最后可能得不偿失。除了遵纪守法之外,我们给到的建议是:

一、践行契约精神,诚信诉讼

试图侵占他人合法财产。如虚假诉讼,采取恶意串通虚构借名买房的手段,转移财产逃避债务和法院执行,或者损害配偶等其他财产权利人合法利益,不仅要承担败诉风险,还可能承担相应法律责任。

二、增强法律意识和证据意识

从法院给到的综合分析数据上我们看到,大部分借名买房纠纷其实存在于亲友之间。无论是不是用亲友名义借名买房,其实都应留个心眼,合规地去落实每一步,如充分利用公证、律师咨询和见证等法律服务,采用银行转账等方式而非现金形式去留下资金交易的痕迹,并备注资金往来原因;在涉及到家事等事由时,避免通过借名买房转售购房指标等名实不符的行为。

作者:周碧君 律师,婚姻家事工作室