嵊州市村民建房规划管理办法(征求意见稿)

为进一步规范我市村民建房规划审批,根据《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《绍兴市村庄规划建设条例》等法律法规,结合我市实际,我局起草了《嵊州市村民建房规划管理办法(征求意见稿)》。

现将征求意见稿全文公布,征求社会各界意见,如有修改意见和建议,请于2020年6月5日前以电子邮件或信件形式反馈至嵊州市自然资源和规划局项目管理科。反馈意见时请注明联系人姓名、电话、地址。

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嵊州市自然资源和规划局
2020年5月29日

嵊州市村民建房规划管理办法
(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市村民建房规划审批,根据《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《绍兴市村庄规划建设条例》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于我市行政区域内农村村民新建、改建、扩建、翻建农村住房的规划审批。本办法所称村民是指经农业农村局认定具有农村集体经济组织成员资格的人员。本办法所称农村住房是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

本办法中所称新建是指占用空地建造房屋,改建是指对现有建筑外观进行修改及除险加固(建筑面积不发生变化),扩建是指在原有建筑的基础上增加建筑面积(占地面积及层数二者至少有一项发生变化),翻建是指拆除原有建筑,在原有建筑占地范围内建造房屋。

第三条 全市各乡镇(街道)建设用地上的农村村民建房规划审批由市自然资源和规划局(简称自然资源局,下同)委托属地政府实施。属地政府具体负责核发用地规划许可证、工程规划许可证、乡村规划许可证,规划验线,批后监管及规划核实。

村庄规划审批、城镇规划建设用地范围内村民建房平面布置图审批、农村村民建房用地“农转用”仍由市自然资源局负责。

第二章 规划控制

第四条 乡镇(街道)负责组织编制村庄建设规划,报市自然资源局审批,因重大基础设施项目等原因导致村庄建设规划无法实施时,乡镇(街道)应及时调整村庄建设规划并报市自然资源局审批。

第五条 位于国土空间总体规划确定的城镇开发边界(国土空间总体规划未编制完成前,依据城镇总体规划确定的建设用地范围边界,下同)内的农村村民建房规划审批实行“两证”制度,不编制村庄规划,依据控规及相应平面布置图审批,核发用地规划许可证及工程规划许可证。

位于国土空间总体规划确定的城镇开发边界外的农村村民建房规划审批实行“一证”制度,依据村庄规划审批农村村民建房,核发乡村建设规划许可证。

跨越城镇开发边界的村需编制村庄规划,位于城镇开发边界范围外的区域按村庄规划要求编制,位于城镇开发边界范围内的区域按村民建房总平面布置图要求编制。

第六条 村庄规划应当包含以下主要内容:

㈠近、远期村庄发展目标,建设用地规模和各项约束性指标;

㈡村域生态、生产、生活融合的空间发展格局,生态保护、产业发展、村庄建设的主要区域和村庄整体景观风貌特征;

㈢山林水系、耕地和永久基本农田、历史文化遗存、基础设施用地等保护界线以及相应的管控要求和措施;

㈣道路交通、供水排水、电力通信、能源利用、环境卫生、停车、应急救援等基础设施和公共管理、教育、医疗、文化体育、养老等公共服务设施的布局与规模;

㈤宅基地规模和建设范围,农村住房的规划设计要求;

㈥地质、洪涝等易发灾害的影响范围,避难场所、避灾疏散道路和智能安防设施的布局;

㈦法律法规规定的其他内容。

第七条 村民建房平面布置图中应标明道路、河流、历史建筑、文保建筑、古树名木等,并注明退让要求及保护范围。

第八条 不超出规划建设用地范围、不影响路网、不涉及公共设施用地的村庄规划(含村民建房平面布置图)局部调整,征得村两委会书面同意后,由乡镇(街道)批准,作为村民建房规划审批依据。

第九条 高速、铁路、国道、省道用地红线外50米内,曹娥江、长乐江、澄潭江、新昌江和黄泽江两侧四个街道段80米、乡镇段60米范围(含堤坝宽度),不得新增建设用地用于村民建房。

因拆迁安置、移民安置等特殊情况需在前述范围内新增建设用地用于村民建房的,需报市政府批准。

第三章 用地及建筑控制要求

第十条 村民建房建筑投影(含门厅、阳台、檐口等)不得超出宅基地范围,净高6米以上的檐口不计入建筑投影面积。

第十一条 村民建房宅基地(包庭院用地)面积根据村庄规划(或平面布置图)确定,主城区(四个街道)城市开发边界内不得超过100平方米,其他区域原则上不超过120平方米,最大不得超过140平方米。

第十二条 新建村民住宅应以多户联体式为主,一般要求四户以上,严格控制两户联体式,禁止独立式。

相邻建筑山墙开设有门窗的,山墙间距不小于4.5米。联体式建筑尽量同步建造并采取靠墙建造,且相邻一侧不得开设门窗。

第十三条 村民建房建筑层数不超过3层(含隔层),建筑后檐口高度不大于10米,前檐口高度不大于11米,屋顶最高点至室外地坪高度不大于14米。檐口高度指檐口底至室外地坪的垂直距离,檐口底部至顶部厚度不得超过0.5米。

宅基地内自然地形有高差的,允许利用自然地形高差设置层高不超过2.2米的架空层作为储藏空间,架空层不计入层数及总高度。

第十四条 新建村民建房正向间距不小于1.1H,且不小于10米;翻建(扩建、插空新建)村民建房正向间距不小于0.8H,且不得小于6米。H指拟建建筑后檐口高度,当相邻村民住宅室外地坪存在高差时,H应减去或加上高差。

涉及拆迁安置、移民安置等特殊原因需调整间距的,属地政府报市政府批准后,按市政府批复执行。

第十五条 现状与规划不一致的,间距等相关技术指标按现状用地及周边实际情况控制。

第十六条 已取得不动产权证的村民住宅(不含世居房)按“原高度、原面积、原四至、原层数、原出入口”翻建、改建,层数、高度、间距等无论是否符合前述条款要求,均直接办理规划许可,不需征求四邻意见。

已取得不动产权证的世居房(指房屋权属人不具有农业农村局认定的农村集体经济组织成员资格的房屋),经鉴定确属危房并提供危房鉴定报告的,允许按前款规定原样翻建,不需征求四邻意见。

第十七条 其它拟建村民住宅与相邻建筑间距不符合前述条款规定的,不得规划许可,确需建设的,应事先书面征得四邻同意。具体要求如下:

㈠相邻建筑呈整齐的行列式布置,间距大于6米不到1:1.1H,翻建、插空新建不打破行列式布局特征时,不需征求四邻意见。

㈡与翻建建筑纵墙(指与山墙垂直的墙)相邻的建筑,日照受影响一侧的建筑应征求其意见;日照不受影响一侧的建筑,翻建后间距不减小时,不需征求其意见,否则应征求其意见。

㈢翻建、插空新建建筑山墙不开门窗且与相邻建筑不共用山墙。

第十八条 村民建房宜采用浙派新民居风格,市建设局应做好《农居设计通用图集》编制工作。

村民建房应选用《农居设计通用图集》或村庄建设规划明确的村民建房式样。如采用其它式样,应委托相应资质单位设计方案,并报属地政府审查同意。

历史文化名村、传统村落内的村民建房应按相关规划确定的风格进行建设。

第四章 审批流程及相关要求

第十九条 村民建房应按法定程序取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后方可进行建设,无规划依据(指村庄规划或平面布置图)或与规划不符的村民建房,不得核发规划许可证。

第二十条 村民建房办理流程及所需资料按《浙江省自然资源厅浙江省农业农村厅浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知》(浙自然资函〔2019〕47号)执行。

第二十一条 村民建房审批前应在宅基地现场及村务公开栏进行批前公示,公示时间不少于十天。村民建房批准后应在宅基地现场设置规划公告牌,同时将公告牌内容在村务公开栏内公告。

乡镇(街道)应对村民建房进行跟踪管理,具体要求详见《嵊州市建设项目规划批后监管实施意见》(嵊政办〔2019〕177号)。

第二十二条 核发乡村建设规划许可证的村民住宅不征收配套费,核发建设工程规划许可证的村民住宅按《关于明确市政基础设施配套费征收标准的通知》(嵊政办〔2019〕101号)征收配套费。

第二十三条 村民住宅建设完成后,乡镇(街道)应组织验收,符合要求的,出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》,具体要求按《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)相关规定执行。

村民建房建筑面积合理误差为许可建筑面积的3%(建筑面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出许可建筑面积的数值)。

第二十四条 村民建房应在取得工程规划许可证或乡村规划许可证之日起三年内建设完成,逾期未建设的部分,需重新取得规划许可后方可继续建设。

第二十五条 村民建房规划审批权委托给乡镇(街道)期间,无论何时、何单位核发的村民建房规划许可证件,需撤回、撤销、注销的,均由乡镇(街道)负责。

第二十六条 乡镇(街道)应按档案管理要求做好村民建房规划审批档案的整理、保管工作。

第五章 监督检查及责任追究

第二十七条 市行政服务中心、市自然资源局应加强村民建房规划审批的业务指导及监督检查。

第二十八条 村民建房未取得《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》或者未按照规划许可的内容进行建设的,按照《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》等法律、法规的相关规定予以处罚。

第二十九条 乡镇(街道)应严格按相关法律法规及本办法相关规定审批村民建房,确保村民合法权益。因乡镇(街道)审批村民建房引起的纠纷、信访、行政复议、行政诉讼等,由乡镇(街道)负责。

第三十条 乡镇(街道)负责村民建房规划审批的经办人员在村民建房规划审批过程中,无论疏忽或故意在四邻意见确认、资料审核、批前公示、批后公告、跟踪管理、规划核实等环节未认真把关,导致纠纷、信访、行政复议、行政诉讼的,经办人需承担相应责任。

第六章 附 则

第三十一条 本办法自2020年×月1日起施行,《关于明确村民建房流程及相关事项的通知》(嵊政办〔2013〕140号)、《关于印发市区村民建房审批若干规定的通知》(嵊政办〔2013〕217号)、《关于印发嵊州市区村民建房补充规定的通知》(嵊政办〔2015〕75号)同时废止。

嵊州市级、嵊州市级部门相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。上级部门有新规定的,从其规定。