预购合同就购房主要事项达成一致,可认定为房屋买卖合同

引言:

买房是人生大事,在买房前,往往需要深思熟虑,谈判条件,同时,无论购房资金还是购房手续皆需要时间筹备,为避免错过优质房源,在正式购房前,先行签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议是一个好的选择。

房屋买卖双方当事人经过初步协商签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议,只是双方就房屋买卖达成一种意向,在法律关系上,并没有正式成立一个房屋买卖合同关系。但是,如果协议就预购的房屋基本情况、房款、支付方式等事项达成一致的,该协议已经具备合同的主要内容,除当事人另有约定以外,该协议可以认定为房屋买卖合同;若协议包含购房合同的主要内容且出卖人已经按照约定收受购房款的,则该协议应当认定为房屋买卖合同,双方均应当依照合同履行义务。

案情简介:

2016年7月4日,原告黄某作为委托方、被告胡某作为出卖方、某策公司作为委托居间人,签订房地产买卖居间协议一份,约定:原告委托某策公司居间中介购买被告位于绍兴市的房产,房屋面积为184平方米,房屋总价款为1495000元,2016年7月23日支付首付房款45万元(原告立契后打首付于被告),2016年8月23日支付房款1045000元,被告于2016年9月1日之前交房,被告立契后,契税补贴归原告所有,原告为表示对某策公司居间提供的房地产之购买诚意,向某策公司交付意向金20000元,一旦被告接受上述购买条件并签收本协议,则该意向金自行转为购房定金,任何一方违约,都需赔偿该定金的双倍金额给予对方;被告愿意将上述房地产通过某策公司出卖给原告,并同意将原告所付意向金转为购房定金后由居间方代收保管,届时转为过户费用,双方于2016年8月22日到绍兴市房产买卖房管窗口签订房地产买卖合同,协议还对其他事项作了约定。协议签订当日,原告支付给某策公司购房意向金20000元。某策公司多次催促被告办理房屋买卖手续,但被告以工作忙、没时间为由拒绝办理。2016年9月被告将讼争房屋出卖给他人,并办理了房屋过户登记,遂成讼。另经该院委托评估,讼争房屋在2016年12月22日的评估价值为人民币2208000元,评估费为6520元。

一审法院认为,依法成立的合同受法律保护,双方均应依约履行。原、被告签订房地产买卖居间协议,约定由被告将涉案房屋出卖给原告,双方已形成买卖合同关系,原告支付购房意向金,被告在未与原告解除房屋买卖合同的情况下将涉案房屋出售给他人,致原、被告间的房屋买卖合同履行不能,原告的购房目的无法实现,故被告的行为属于根本性违约,原告有权依法解除合同并要求被告承担违约责任,故原告要求解除协议和双倍返还定金的诉讼请求,该院予以支持。我国《合同法》第113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,故原告要求被告赔偿房屋差价款的诉讼请求于法有据。现因原告已另行主张定金,且该定金尚不足以弥补原告的实际损失,而定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失,故原告所主张的房屋差价款损失赔偿额中应扣减定金2万元,其余693000元该院予以支持。

裁判要旨:

二审法院认为,根据查明的事实,本案争议焦点为:一、《房地产买卖居间协议》是预约合同关系还是房屋买卖合同关系;二、被上诉人诉请解除《房地产买卖居间协议》理由是否成立,如成立,上诉人应当承担何种违约责任。

对于焦点一,判断房屋买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看此类协议是否具备房屋买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,房屋的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了房屋买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备房屋买卖条件时还需重新签订房屋买卖合同的,该协议应认定为预约合同。结合本案,居间协议的主要义务并未履行,因此,居间协议应当认定为预约合同。

对于焦点二,因上诉人已将涉案房屋出售他人,双方通过居间协议签订房屋买卖合同事实上已不可能,故被上诉人诉请解除居间协议于法有据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。故上诉人应当双倍返还定金给被上诉人,并由上诉人支付给被上诉人已付款项2万元的法定孳息。原审判决适用法律错误,本院予以纠正。

案件来源:

胡某与黄某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【绍兴市中级人民法院(2017)浙06民终3048号】

实务总结:

一般来说,当事人之间订立的“意向书”等协议的性质应当为预约,即约定将来订立一定契约。预约与本约不同,具体到房屋买卖领域来说,当事人只能依据购房意向书等预约合同请求与对方签订本约合同,即房屋买卖合同,而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。但预约和本约不能仅从名称上来判断,如果当事人在购房意向书中已经就标的、价款、数量、支付方式等合同主要内容达成一致,即可认定为买卖合同。

本案中,黄某、胡某与某策公司签订的协议虽然名为房地产买卖居间协议,但其实际内容已经包含标的房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容,虽然卖方并未收受购房款,但按照相关法律规定,已可认定为房屋买卖合同。之所以未被法院认定为房屋买卖合同,原因在于双方当事人在协议中明确约定了还需到绍兴市房产买卖房管窗口重新签订房屋买卖合同,因此,该协议性质只能被认定为预约合同,双方之间房屋买卖关系尚未成立,原告只能就预约合同主张违约责任,而不能主张房屋买卖合同履行后可以获得的利益,个中差距,可谓不小。

律师建议:

1.对于买方来说,与卖方签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议时,应当小心谨慎,不能想当然地认为该协议不具有买卖合同的效力。如果已有强烈的购房意向,则要尽可能详尽地对合同内容进行约定,并避免出现“重新签订房屋买卖合同”之类的表述,在有条件的情况下,尽快向卖方支付购房款;

2.双方为购房签订的预约合同中包含标的、数量、价格等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,双方之间存在合法有效的房屋买卖关系,可以以此为由要求对方完成支付剩余房款、转移房屋所有权等合同义务;

3.作为卖方来说,在签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等预约协议时,如果对将来是否完全依约交易不能确定,可以明确约定该协议性质为预约,并约定双方应当依照本协议另行签订房屋买卖合同,且不宜提前收受买方交付的购房款。


相关法律规定:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》
第十六条  商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第二条  当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。

《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》
1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应当明确十三项主要内容,实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约?
答:商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可,无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的,应视为商品房买卖合同即本约成立,但当事人另有约定的除外。

《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》
9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的,分别情况予以处理:
(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的,应当认定为正式的商品房买卖合同,拟购房人要求继续履行的,应予支持。
因开发商的原因致使合同不能继续履行的,拟购房人除可以请求解除合同外,还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等,拟购房人要求继续履行,且继续履行不会出现障碍的,应当判决继续履行。
因开发商的原因致使合同不能继续履行的,应双倍返还所收取的认购金、订购金、诚意金等。
(3)拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定,但经开发商通知,拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同,事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的,不予支持。
开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同,拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的,应予支持,但双方另有约定的除外。
(4)认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,拟购房人要求继续履行的,不予支持。
拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据,要求与开发商签订正式购房合同的,不予支持。
开发商不与拟购房人签订正式购房合同,拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意
金等的,应予支持。

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